上世纪九十年代初，为遏制海南、惠州爆炒地皮现象，规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，中央政府决定开征土地增值税，颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细 则》，并于1994年1月1日起正式施行。近三十年来，税务机关一直依据以上两个文件向房地产开发企业征收土地增值税。为我国财政增收、合理调节土地增值收益发挥了重要作用。

       但是，随着土地招拍挂制度的逐步完善，土地增值税也就逐步变成了一个极不合理的税种。土地增值征税的征收依据或税基是土地增值收益，即卖地收入与购地成本的差额。自从实施严格的土地招拍挂后，企业以市场价从政府手中竞购土地，土地增值收益全部在出让环节被政府全额占有，征税依据或税基已然不复存在。

       税务机关在现实征收过程中，通过对开发项目各项成本的归集与分配后，按各房产类型增值额确定增值额和税率。即根据区域地段不同，确定固定的社会平均开发成本，然后按销售收入与社会平均开发成本的差额征收土地增值税，税率一般为5%左右。这样计征土地增值的税基与开发企业所得税的税基完全重合，都是以开发销售收入扣减开发成本后的增值部分为征税税基，显然是重复征税，有悖税收的基本原则。

       本来，土地增值税是一种财产税，而非流转税。但在实际征收中，按流转税税种征收。财产税和流转税的征收目的和功能完全不同。财产税的征收目的和功能是平衡收入差距，确保社会公平。而流转税征收目的与功能是确保政府有稳定的财政收入，实施对社会的有效管理。如果把财产税混同于流转税征收，对没有财产性收益的企业也强行征收财产税，显然是额外加重企业税负，也有违公平原则。

       目前，房地产行业危机仍在继续深化，行业发展遇到前所未有的困难。行业头部企业纷纷爆雷，企业信心严重不足，房地产投资持续减少，销售规模急剧萎缩，行业平均利润率不断下降。其实，房地产开发行业并不是外行所想象的暴利行业。即使在房地产行业非常繁荣的2017年，上市房企的平均毛利率也只有18%，并不比传统制造业毛利率高多少。例如业内公认最优秀的房企万科，2019年的毛利率为20.8%，而2022年则下降到了10.4%，今年一季度进一步下降到6.18%。据我们调查，非上市公司毛利率比上市公司略高，但目前也普遍低于10%。在如此低的毛利率条件下，要确保房地产行业平稳健康的发展，减轻企业负担势在必行。

        从市场主体——企业端来看，当前房地产企业的税负很重，远远重于传统制造企业。我们抽取万科和三一重工披露的2023年一季报来分析。万科的税负达到7.79%，而三一重工的税负不到1%，上市房企和上市传统制造业（三一重工2023年一季度毛利率为9.58%，高于万科3.4个百分点）在毛利率相差无几的情况下，而税负相差近7倍，可见房企的税负之重。据我们调查，非上市房企税负普遍在12%~15%之间，而非上市传统制造企业的税负在2~5%之间。二者相差10个百分点。房企如此重的税负在行业毛利率高于20%的时期，房企尚可承受。但在当前形势下，肯定出现全行业亏损，绝大多数企业都无法继续经营。因此，为确保房地产业良性健康发展，必须减轻企业税负，尤其要卸掉像土地增值税这种不合理的税负。

       为此，强烈建议中央政府与地方政府针对不同情况，调整优化土地增值税的征收。（1）凡未设置挂牌条件而公开摘牌所取得土地使用权的开发项目，一律免征土地增值税；（2）地方政府与税务机关应严格遵循《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，应免征土地增值税；（3）对以协议购地方式取得的土地以及通过改变用地性质而取得的商住用地，因其存在一定数额的土地增值收益，则仍按原《暂行条例》征收土地增值税。